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开发商告别高利润时代

日期:2022年06月11日

       北京和深圳报道称, 2014年初, 楼市呈现出与以往不同的节奏。 一方面, 房地产市场低迷, 降价消息层出不穷; 另一方面, 各大房企高举红色业绩“战旗”, 持续上调年度销售目标。 3月19日, 中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产评价中心联合发布了《2014中国房地产开发企业500强评价研究报告》。 其中, 房地产企业销售业绩、盈利能力、负债率等“红色”数据, 无疑将为整个房地产行业注入一剂强心针。 不过, 上述报告也指出, 销售业绩飙升的背后, 是利润率的持续下滑。 “自2013年以来货币政策中性紧缩, 流动性风险依然存在, 此前监管常态化带来的行业利润率下降趋势没有改变。” 中国房地产业协会副会长朱忠告诉记者。 . 告别高利润时代的地产公司, 开始谋求战略变革。
        “总的来说, 今年我们需要加快周转速度, 我们往年的周转率是23%和24%, 今年我们会把这个数字提高到30%以上, 这是我们的主要变化。” 远洋地产董事长李明在远洋业绩发布会上表示。 提高销售目标只是在销售业绩方面。 过去一年,

大部分房企交出了各方满意的答卷。 3月13日, 远洋地产发布年度业绩。 2013年全年实现营业额311亿元, 同比增长9%。 公司核心净利润同比增长21%至人民币30.36亿元, 核心净利润率同比增长至10%。 同日, 中海地产也发布了2013年全年业绩。 期内实现总营业额824.7亿港元, 同比增长27.7%; 净利润同比增长 23.1% 至 231.8 亿港元。 虽然营业额不足1000亿元, 但净利润仍居行业第一, 人民币净利润超过万科2013年净利润约33亿元。 综合来看, 根据评价报告统计, 2013年全国商品房销售面积13.06亿平方米, 同比增长17.3%; 全国商品房销售额8.14万亿元, 同比增长26.3%。 不仅如此, 千亿级房企扩产已是不争的事实。
        2013年, 千亿级房企从上年的3家猛增至7家; 销售额超过500亿元的企业也增至11家。其中, 万科2013年销售额为1709亿元, 同比增长21.0%。 值得注意的是, 2014年才刚刚开始, 各大标杆房企纷纷表态, 要提高今年全年的销售目标。 其中, 万科2000亿元的销售目标, 绿地2014年的房地产业务目标为2400亿元。
       此外, 远洋地产今年的销售目标超过400亿元, 增幅超过400亿元。 15%。 “从2013年下半年开始, 核心城市城市主流产品短缺, 刺激了资金实力雄厚的大型开发企业的大规模介入, 直接推高了核心城市的地价, 从而导致行业进入门槛提高 . ”朱忠义说。显然, 虽然“崩盘论”已经上报, 但房地产企业对2014年的市场形势依然充满信心。 , 行业利润率逐年下降, 评价报告指出, 2013年房地产开发500强企业盈利效率虽小幅回升, 但仍低于2011年水平。这主要是 由于政府对房价上涨的持续关注, 而房价的大幅上涨越来越难以得到需求端的支持, 单纯依靠房价上涨带来的机会利润将难以继续。” 毛利率现在是公司历史上最低的。 李明承认。 他指出, 毛利率低的原因是地价高, 另外一个原因是远洋销售收入的70%来自新进城市, 新项目进驻价格略高。 市场。 折扣。 不过, 李明乐观地认为, “毛利率的下滑应该已经见底了。”高周转的风险已经失去了高利润的支撑, 开发商面临的首要压力是资金。 上述评估报告显示, 2013年以来, 由于销售良好, 不少开发公司选择加大杠杆加速增长。 因此, 房地产开发500强企业的偿债压力普遍加大,

平均净负债率达到近五年来的最高点。 2013年房地产开发企业500强平均净负债率和资产负债率分别为79.03%和66.04%, 比2012年上升17.06个百分点和0.69个百分点。 “在整体流动性吃紧的背景下, 杠杆率的提高也意味着风险的积累。因此, 未来房企分化方向将更多地取决于资金管控能力和资金成本的差异。”朱忠义 说过。 为此, 今年房地产企业都在谋求转型。 报告显示, 从目前来看, 房地产企业的转型主要体现在产品线的转型上, 主要集中在标准化征地和促进销售的快速周转。
        报告数据显示, 2013年房地产开发企业500强经营效率指标全面回升, 平均存货周转率为0.39, 较2012年提升2.26个百分点, 基本回升 达到本轮监管前水平; 总资产周转率为0.19, 同比增长8.82%。 “从2013年房企的销售情况来看, 泰禾等房企凭借高周转的运营模式, 确实收获了丰厚的回报, ”北京一位开发商告诉记者。 不少房企都在探索规模与利润均衡发展的道路, 以缓解高营业额带来的企业利润率下滑。 但是, 在竞争不断升级的市场环境下, 可能更多的企业要保持高营业额来维持和扩大企业规模。 共同的选择。 “与此同时, 房地产企业的库存水平不断刷新历史高位。2013年房地产开发企业500强的库存增速为19.63%, 与2012年基本持平, 存货总值继续上升。 另一方面, 2012年以来, 市场需求主要集中在首类和改良类购房者, 144平方米以上的大户型产品持续滞销。 但受三四线城市供过于求的局面影响, 2013年以来, 去库存和去库存时间均有所上升, 去库存压力很大。 “这意味着市场集中度再次提升, 资源进一步向大企业集中, 而小型房地产开发企业景气度直线下降。预计部分中小型房地产企业将逐渐被边缘化, 市场规模将逐渐缩小, 甚至最终被迫退出房地产市场。”朱忠对记者说。

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